Что говорит закон: земельные участки и банкротство
В случае признания физического или юридического лица банкротом, весь комплекс его имущества, включая землю, подлежит включению в конкурсную массу. Это чётко регламентировано Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в частности, статья 131 закона. Земельный участок, принадлежащий должнику, может быть выставлен на торги с целью удовлетворения требований кредиторов.
Примечательно, что российское законодательство не делает исключений для земли как таковой — она рассматривается как равноправный актив, наряду с квартирами, машинами, акциями. Однако существуют нюансы. Например, если на участке расположен единственный пригодный для проживания дом, или если сам участок является единственным местом жительства (что бывает в СНТ), его исключение из конкурсной массы возможно, но требует судебного решения и грамотной правовой позиции.
💬 «Земельные участки нередко становятся спорной частью конкурсной массы. Особенно если речь идёт о дачах, где люди действительно проживают круглый год. Арбитражным управляющим и юристам приходится в каждом случае доказывать, входит ли имущество в конкурс или нет», — комментирует арбитражный управляющий Елена Сафонова (источник: fcbregion.ru).
Особенности земли как имущества при банкротстве
Земля — это не просто квадратные метры, а актив, обременённый юридическими деталями. На решение о включении её в конкурсную массу влияют:
- Категория земель (земли населённых пунктов, сельхозназначения и пр.)
- Целевое назначение (например, ИЖС, ЛПХ, дачное строительство)
- Обременения — ипотека, аренда, сервитуты
- Фактическое использование — наличие построек, коммуникаций, использования по назначению
Стоит подчеркнуть: участок, обременённый ипотекой, не исключается из торгов, а наоборот, реализуется с приоритетом интересов залогодержателя. После исполнения обязательств перед ним — остаток суммы распределяется между другими кредиторами.
Как проходит процедура: от оценки до торгов
Процесс реализации земельного участка в рамках банкротства — это не хаотичная распродажа активов, а чётко регламентированная процедура:
| Этап | Содержание |
| 1. Оценка | Проводится независимым оценщиком. Должник вправе оспаривать сумму в суде. |
| 2. Реестр | Участок официально включается в конкурсную массу. |
| 3. Торги | Лот публикуется на электронных площадках (Rutorgi, ЕФРСБ и др.) |
| 4. Продажа | Победитель получает участок. Деньги — на счёт конкурсного производства. |
| 5. Переход прав | Оформление собственности через Росреестр |
Зачастую участок продаётся с дисконтом до 30–75% от рыночной стоимости, особенно если он малопривлекателен: например, находится в удалённом районе, имеет недостроенный дом или значительное обременение.
Рынок в Санкт-Петербурге: ситуация на август 2025 года
По данным с сайта rutorgi.com, на середину августа 2025 года в Санкт-Петербурге и пригородах опубликовано 9 активных лотов земельных участков, выставленных в рамках процедур банкротства. Цены — от 2,9 до 9,2 млн рублей, в зависимости от расположения, категории земли и наличия строений.
Пример одного из лотов (активен с июля 2025):
- Адрес: Петергоф, Гостилицкое шоссе
- Кадастровый номер: 78:40:0019344:39
- Площадь: 1 092 м²
- Назначение: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
- Цена: 2 950 435 рублей
- Обременение: без залога
В июле также были выставлены участки в Пушкине, Коломягах, Белоострове — как правило, они находятся либо в долгосрочной аренде, либо с жилыми домами садового типа.
Правовые риски и возможности — для разных сторон
Процедура банкротства — это не только проблема должника, но и возможность для внимательного инвестора. Однако каждой стороне важно понимать юридические риски.
Должнику необходимо:
- контролировать процесс оценки и оспаривать её при занижении;
- заявить ходатайство об исключении участка при наличии оснований (например, единственное жильё);
- взаимодействовать с арбитражным управляющим и следить за публикациями торгов.
Покупателю стоит:
- проверять историю участка через ЕГРН и Росреестр;
- анализировать обременения и вид разрешённого использования;
- закладывать в бюджет возможные расходы на юридическое сопровождение и оформление.
💬 «Покупка земли на торгах по банкротству требует внимательности. Это не Авито. Покупатель приобретает не просто участок, а всю его «историю»: долги, обременения, недовольных соседей — всё это может «всплыть» уже после сделки», — предупреждает юрист Михаил Гуляев.
Почему важно следить за участками на торгах именно сейчас
В 2024–2025 годах число личных и корпоративных банкротств продолжает расти. По оценке аналитиков площадки Tbankrot, только за 1-е полугодие 2025 года количество физических лиц, признанных банкротами в СЗФО, выросло на 18,3% по сравнению с 2024 годом. Это означает одно — торгов по земле будет больше, а вместе с ними и шансов на удачную сделку.
Снижение спроса на загородную недвижимость в сочетании с избыточным предложением на рынке (особенно в садоводствах и в ИЖС) приводит к тому, что участки продаются по ценам ниже кадастровой.
Вывод: кому интересен рынок земли в банкротстве
Земельный участок, участвующий в процедуре банкротства, — это одновременно проблема для должника, шанс для инвестора и вызов для юриста. Санкт-Петербург и его агломерация предоставляют реальные возможности для приобретения земли со значительной скидкой, но требует внимательности к деталям, особенно к юридическим аспектам.
Если вы — собственник, столкнувшийся с банкротством, важно защищать свои интересы с первых этапов процедуры. Если вы — инвестор или покупатель, подходите к анализу как к бизнесу: считайте риски, оценивайте выгоды, привлекайте юристов.
Где следить за лотами
| Площадка | Ссылка |
| Rutorgi | rutorgi.com |
| ЕФРСБ | bankrot.fedresurs.ru |
| Bankrotbaza | bankrotbaza.ru |
| Tbankrot | tbankrot.ru |
| Торги России | torgi.gov.ru |